Pronájem nemovitosti – pasivní příjem nebo noční můra?

Sousloví „finanční polštář“ nemusí znamenat pouze úmorné spoření. Součástí finanční gramotnosti je schopnost budovat pasivní příjem a tím si zajistit částečnou či úplnou finanční nezávislost. Jak si tento pasivní příjem představit? Zjednodušeně můžeme konstatovat, že se jedná o využití rčení, že peníze dělají peníze, tedy o pravidelný profit z vlastněných hodnot.

Pokud si koupíte byt či dům a ten dáte začnete pronajímat a dostávat tak pravidelný příjem, jedná opravdu o pasivní příjem? Takový příjem se mimo počáteční a periodickou správu obejde bez stálé aktivní práce majitele a stává se pohodlným živobytím, peněžní jistotou.

Jak funguje pasivní příjem v praxi

V praxi je pasivní příjem nejčastěji tvořen zaprvé z vhodně uložených a diverzifikovaně investovaných prostředků (generujících úroky a výnosy), zadruhé zisky z majetku (typicky jeho pronájmem nebo, v případě duševního vlastnictví, udělením licence). Tento článek se věnuje profitování z majetku hmotného, konkrétně pasivnímu příjmu z pronájmu nemovitostí, velmi populární a stabilní formě výdělku.

Ať už je volná nemovitost dědictvím, darem nebo hodnotou nabytou z vlastních aktivních příjmů, promyšlenou investicí, nikdy bychom neměli dopustit, aby se stala finanční zátěží kvůli údržbě, pojištění nebo daním. Všechny náklady musí být pokryty výnosy z daného majetku a cílem je pochopitelně maximalizovat zisk, rozdíl mezi generovanými příjmy (nájemným) a náklady. Typologie nemovitostí, které mohou zajišťovat pasivní příjem, je široká, od bytů a domů všech kategorií, přes komerční jednotky (obchodní plochy, výrobní prostory, sklady), až k drobným částem staveb, jako jsou garážová stání, sklepy apod. Pro zjednodušení budeme dále popisovat pronájem bytu, ale mnohé z rozebraného je využitelné obecně při realizaci pronájmu, aby se stal bezpečným a pohodlným pasivním příjmem.

Pasivní příjem z pronájmu nemovitosti

Prvním předpokladem je osobní vlastnictví nemovitosti, které jako jediné poskytuje svobodu v rozhodování, i když také relativní, jak si ještě objasníme. Pronájem bytu s jinou formou vlastnictví, například družstevním podílem, může narážet na stanovy družstva. Zcela zavrženíhodnou variantou jsou pronájmy načerno, řetězce nájemců bez plnění daňových povinností. Takové aktivity mohou být velmi citelně sankcionovány a nejsou odpovědí na otázku, z čeho vybudovat jistoty přinášející pasivní příjem.

Zásadním rozhodnutím, které musíte učinit, je způsob sehnání nájemce a ošetření právního vztahu s ním. První možností je přímé jednání. Nepřeberné množství inzertních serverů umožňuje vložit nabídku bytu k pronájmu včetně fotografií. Zájemci kontaktují přímo vás, což je časově náročné a musíte počítat se zajištěním veškerých úkonů, od prohlídek až po podpis smlouvy. Proto je běžné kontaktovat realitního agenta a nechat většinu činnosti a administrativy na něm nebo jeho kanceláři, pro kterou pracuje. Pochopitelně, tento způsob není zadarmo, platí se provize (často jeden měsíční nájem) a v případě první spolupráce je vhodné aktivity prostředníka kontrolovat, například ohodnocením smluv (se zprostředkovatelem i nájemcem) nezávislým právníkem, který se na reality specializuje.

Alfou a omegou vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem je písemná nájemní smlouva, uzavíraná podle občanského zákoníku. Jako vlastník nemovitosti musíte pamatovat na fakt, že ze sociálních důvodů stát v určitých zákonných ustanoveních chrání více potřebu bydlení (tedy osobu nájemce) než svobodu trhu (zájmy vás, pronajímatele). Majiteli nemovitostí dlouhodobě kritizovaná nerovnost je v posledních letech narovnávána (deregulace nájmů), ale některé instituty přetrvávají (například výpovědní doba u stávajících nájemních smluv).

Nájemní smlouva – co byste neměli zapomenout ošetřit

Pojďme se blíže podívat na typický obsah smlouvy o pronájmu. Základem je přesná identifikace smluvních stran (raději včetně fotokopií dokladů) a nemovitosti (adresa, číslo bytu, patro, podlahová plocha, příslušenství), stejně jako popis rozsahu užívání (práv a povinností nájemce). Nejvýznamnější z těchto povinností je úhrada nájemného a služeb (tzv. plnění spojené s užíváním bytu), a to ve stanovené výši, stanoveným způsobem, ve stanovených termínech a se stanovenými sankcemi při platbách v prodlení. Zálohové platby řízené reálnou spotřebou musejí mít definován způsob výpočtu a formu periodického vyúčtování přeplatků nebo nedoplatků. Nelze doporučit pevný paušál na služby, bez vyúčtování, který nájemce může zneužít nezřízenou spotřebou. Nájemné může být sjednáno s doložkou o jeho pravidelném zvyšování, například o inflaci. Klíčové je výslovné uzavření nájmu na dobu určitou, byť například s možností automatické obnovy, pokud strany ve stanoveném termínu nevyjádří vůli smlouvu vypovědět. Uzavření nájmu na dobu neurčitou se komerčně nevyužívá, protože je pro pronajímatele značně nevýhodné omezením možností, kdy a jak lze pronájem bytu ukončit.

Vratná kauce

Pragmatickým a často využívaným ustanovením, které chrání pronajímatele bytu, je dohoda na vratné kauci. Vybrané prostředky může vlastník nemovitosti použít na zaplacení pohledávky na nájemném, než dojde k vyklizení jednotky, a také představují protihodnotu zařízení bytu v případě, že ho nájemce poškodí. Protože spory o vrácení kauce nejsou ničím neobvyklým, přesný stav nemovitosti může být dokumentován například notářským zápisem včetně fotografií, tvořícím část či přílohu smlouvy.

Nájemní smlouva může obsahovat další libovolná ujednání, žádné z nich ale nesmí odporovat zákonům. Nelze tedy nájemci například zakázat návštěvy nebo, po novele občanského zákoníku, chov zvířat. Takové části dohody by v případném sporu soud zpětně zneplatnil, i když s nimi nájemce souhlasil!

Evidenční list

Kromě nájemní smlouvy se jako její přílohy podepisují také evidenční list (v něm jsou uvedeny osoby, které v bytě bydlí společně s nájemcem) a protokol o předání bytu (obsahující například stav vodoměrů).

Nájemní smlouva – vzor

Přestože na internetu můžete nalézt různé vzory nájemních smluv, je zřejmé, že se nejedná o triviální problematiku a pro dlouhodobě stabilní pronájem bytu je vhodné proces uzavření smluvního vztahu částečně delegovat na právníka a notáře, kteří vše individualizují podle vašich potřeb a specifik nemovitého majetku, který chcete pronajímat. Uvědomte si, že se vyplatí kontaktovat rovněž pojišťovací poradce, kteří mohou doporučit vhodný produkt, jež ochrání váš majetek v případě, že by nájemce způsobil větší škodu a odmítl smírné řešení dobrovolnou náhradou bez zdlouhavé soudní intervence.

Nájemní smlouva vzor ke stažení: Nájemní smlouva na byt – vzor

Povinnosti pronajímatele

Pamatujte na fakt, že jako pronajímatelé nemovitosti máte také povinnosti. Běžná údržba bytu padá na bedra nájemce, jak bývá explicitně stanoveno ve smlouvě, avšak řešení závad opravami je vaší zodpovědností. Nájemce musí údržbu a technické revize umožnit (včetně odečtů spotřeby, nacházejí-li se měřiče v bytě), ale to neznamená, že můžete do bytu svévolně vstupovat. Přestože se jedná o váš majetek, nájemce je chráněn nejobecnějším zákonným ustanovením o domovní svobodě. Kontroly stavu bytu ji neporušují, pokud byly zakotveny ve smlouvě, s jejímž zněním nájemce souhlasil svým podpisem. V neposlední řadě nesmíte jako pronajímatel opominout řádné placení daní, jak z nemovitosti, tak z ní získaných příjmů.

Závěr

Shrnutí je prosté. Jako každý právní vztah je pronájem bytu nutné realizovat s rozmyslem a pečlivě, ideálně včetně konzultací s odborníky. Avšak úsilí, které jste do zajištění profitu z nemovitosti věnovali, se vrátí v podobě nejcennější – pravidelným pasivním příjmem, přibližujícím cíl svobodné seberealizace a finančního zajištění sebe i blízkých na celý život. Stojí tedy veškerá práce s pronájmem nemovitosti za to? Pasivní příjem bez práce to teda rozhodně není, ale jakmile podchytíte všechny formality a najdete spolehlivé nájemníky, pravidelní pasivní příjem bude příjemná odměna za vynaložené úsilí.